【不動産投資】新築ワンルームマンション投資に勧誘されたので調べてみた【勧誘】
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こんにちは、えもんです。
駅前でiPad持って立ってるのポケモントレーナーかなって思って見てたけどみんな不動産投資やん。
— えもん@20代ITコンサル×投資×楽天経済圏 (@emonnao533) 2019年7月18日
目合ったらバトルじゃなくて勧誘されたわ。
駅前でiPad持った若い女性に話しかけられて「（逆ナン？）」って思ったらワンルームマンション投資の勧誘でした。
超優良顧客で有名な私は、近くのファミリーレストランでみっちり1時間、新築ワンルーム投資について話を聞いてきました。
すなわち、本記事は、
・不動産投資に興味がある人
・新築ワンルームマンション投資って結局どうなの？
という方向けの記事になります。
結論から言いますと、新築ワンルームマンション投資は
・毎月のキャッシュフローがマイナスになることが圧倒的に多い
・ローンが払い終わるとキャッシュフローはプラスになる
・投資としての旨味はゼロに等しい
というのが私の所感となります！
新築ワンルームマンション投資とは
そもそも新築ワンルームマンション投資とはどのような投資なのでしょうか。
一言で表すと、
都内や大都市に建てられた新築ワンルームマンションの一室のオーナーとなり、そこに住む人から家賃収入を得る。
となり、数ある不動産投資の一つとなります。これだけ聞くと良い響きですね。
ワンルームマンション投資は不動産投資初心者にも手軽に始めることができるため、社会人の副業として選択する人が多いようです。
僕を勧誘してきた営業の方曰く、
ワンルームマンション投資を行えば「不労所得の獲得＆老後の資産形成」になる。
とのことです。
本当に新築ワンルームマンション投資でそのようになるのでしょうか？
そんなうまい話があるわけない。少し調べてみました。
不労所得＆老後の資産形成になるの？
答えから言うと「将来的には不労所得になります。」です。
ワンルームのオーナーになる訳ですから毎月家賃収入が入ってくるはずですよね。
残念ながら、ほとんどの人はすぐに不労所得を得る事はできません。
不労所得を得られるようになるのは、ローンが払い終わってからとなります。
一般的に都内の新築ワンルームであれば、3000万〜4000万ほどの価格となり、全て自己資金で賄うことができれば良いのですが、ほとんどの人は投資用ローンを組むことになります。
35年ローン（金利3.5%、ボーナス返済25%）で計算すると、月々の返済額は9万〜12万ほど。
これを全て家賃収入から賄うことは難しく、むしろ自分の財布から1〜3万を持ち出す必要があります。
すなわち、ローン返済が終わるまでは家賃収入を得ることができない上に、お金を支払い続ける必要があります。
ここで営業さんは言葉巧みに
年金だけでは不安ですよね？老後の資産形成になりますよ。
と言ってきます。
でも普通に考えてみて下さい。
ローンを完済する頃には老朽化が進み、マンション自体の価値も低下しています。
そのため、どんなに人気なエリアでも家賃は下がっていきます。
試しに現在の築30年のワンルームの家賃を調べてみてください。
安い家賃設定、さらに入居者がいない部屋が沢山あると思います。
いわゆる空室リスクというやつですね。
空室リスクあるの嫌だな…入居者がつかないと家賃収入が無くなるのでは？
すると、営業の方はこのように言いました。
そういう時のために「サブリース契約」というのがあるんですよ。
サブリース契約とは？
サブリース契約なので空室でも家賃収入を保証します。
営業さんはこのように甘い言葉を囁きます。
空室でも家賃保証されるなんて素晴らしい制度だ！と思っちゃいますが、やはり裏があります。
サブリース契約を図で表すと下記のようになります。
簡単に説明すると、オーナーと入居者の間にサブリース会社が入り、家賃の支払いを仲介します。
この契約により、入居者がいなくとも家賃は保証されますが、家賃の1割程度が手数料としてサブリース会社に支払われます。
オーナーにとっては非常に魅力的な制度だと思いますが、ほとんどがサブリース会社にとって有利な契約となっています。
家賃から手数料分は引かれ続けますし、契約打ち切りのタイミングも業者次第となっています。
新築から数年はサブリース契約で手数料ももらい、入居者が入らなくなるタイミングで契約を打ち切るようなサブリース会社も出てくるでしょう。
オーナーの「空室リスク」への不安をうまく利用した制度ですね。
結局、どういう人に向いているの？
では結局のところ、新築ワンルームマンション投資はどういう人に向いているのでしょうか？
私が営業の方と実際に話して感じたことです。
まとまった自己資金を持っている人
ワンルームマンションを購入する際に、フルローンを組まなくて良くなります。単純な計算になりますが、3000万を一括で購入して、家賃が10万だった場合、約25年で元が取れますね。
35年フルローンで買うよりは早く不労所得を得ることができそうですね。
（個人的には3000万もの大金をワンルームマンション投資に充てるのはナンセンスだと思います。）
ただし、それでも25年…
中長期的な視点で不労所得を考えている人
自己資金が無い中でこの投資を始めた場合、ローンを完済するのに長期的な視点でローンを返済していく必要があります。
ボーナスなどでうまく繰り上げ返済したとしても、即完済するのに何十年とかかります。
